Prefabrik ve Çelik Evde “Toplam Sahip Olma Maliyeti” (TSOM) ile Akıllı Karar

Konut seçimini sadece m² etiketine indirgemek, uzun vadeli maliyeti görmezden gelmektir. Doğru yaklaşım, Toplam Sahip Olma Maliyeti (TSOM) penceresinden bakmaktır: ilk yatırım + enerji gideri + bakım/onarım + zaman ve gecikme bedeli. Prefabrik ev ile çelik ev arasında karar verirken aşağıdaki çerçeve, aynı kalite seviyelerini kıyaslamanızı kolaylaştırır.

1) Öncelik Matrisi ile başlayın
Kullanım amacınızı (sürekli yaşam/yazlık/kiralama) ve bulunduğunuz iklimi yazarak 4 puanlama başlığı oluşturun: hız, esneklik, enerji verimliliği, bakım kolaylığı. Her başlığa 1–5 arası puan verin. Prefabrik sistem, hız ve öngörülebilir kurulumda; çelik sistem, mimari esneklik ve uzun ömürde yüksektir. Matrix çıktısı, hangi paketin sizin için “değer” ürettiğini çıplak biçimde gösterir.

2) Eşdeğer teknik içerik olmadan fiyat konuşmayın
Aynı m²’de iki teklif, bambaşka yalıtım kalınlıkları, çelik kesitleri ve cam paketleri içerebilir. Duvar/çatı yalıtım kalınlıkları, ısı köprüsü kırıcı detaylar, buhar dengeleyici, pencere profili ve cam U-değerleri teklifte rakamla yer almalı. Çatı–cephe su yalıtımı, ankraj ve korozyon koruması çizimle tarif edilmeden m² fiyatının karşılaştırma gücü yoktur.

3) Arsa ve su yönetimini öne alın
Zemin etüdü, parsel kotu, drenaj ve yağmur suyu hesabı temel tipini belirler. Kıyıdaki tuz–nem ve rüzgâr yükleri, yüksek rakımdaki kar yükü kesitleri ve çatı eğimini değiştirir. Oluk–iniş kapasitesi düşükse, “kalın yalıtım” bile ıslanınca değer kaybeder.

4) Enerji–konfor paketini tek parça düşünün
Doğru yönlenme, gölgeleme, sızdırmaz bantlar ve ısı köprüsü kırıcı birleşimler ısıtma–soğutma yükünü baştan azaltır. İyi yalıtımlı kabukta ısı pompası + yerden ısıtma düşük işletme gideri sağlar; ısı geri kazanımlı havalandırma (HRV) küçük metrekarelerde bile iç hava kalitesini yükseltir. Parça parça değil, paket olarak planlayın ki cihaz boyutlandırması doğru olsun.

5) Lojistik ve montaj erişimini maliyete çevirin
Modül boyutları, nakliye rotası, vinç saatleri ve şantiye kurulumu (geçici elektrik–su, atık yönetimi) teklif kapsamına girsin. Şehir içi dar parsellerde bir günlük vinç gecikmesi bile takvimi sarsar; iş programını ara hakediş ve gecikme cezasıyla bağlayın.

6) Sözleşmeye denetim maddeleri ekleyin
Blower-door (hedef hava sızdırmazlık değeri), termal kamera (soğuk köprü kontrolü), su testleri (çatı/cephe/ıslak hacimler), galvaniz kalınlığı ve tork tabloları teslim şartı olmalıdır. İlk fiyatı az yükseltir, fakat TSOM’u dramatik biçimde düşürür.

7) İki gerçekçi paket, bir TSOM karşılaştırması

• Standart Paket: Panel duvar, çift cam, temel hariç, sınırlı sızdırmazlık detayları.
• Performans Paketi: 14–16 cm yalıtım, üçlü cam, gelişmiş sızdırmazlık, HRV, korozyon korumalı bağlantılar.
  Başlangıçta Performans %8–12 pahalı görünebilir; ancak 3–5 yılda enerji + bakım toplamı farkın büyük bölümünü kapatır, iç konfor ve ikinci el değeri artar.

8) Pazar verilerini bağlama oturtun
Model bakarken prefabrik ev fiyatları aralıklarını, aynı teslim kapsamı ve aynı performans hedefleri ile çelik sistem tekliflerinin yanına koyun. Kampanya etiketleri, kapsam eşitlenmeden yanıltıcıdır.

9) Bakım ve garanti protokolü
Teslim dosyasında bakım çizelgesi (boya, mastik, tork kontrolleri, oluk temizliği), servis SLA’sı ve yedek parça listesi bulunsun. Belgelenmiş bakım geçmişi, yeniden satışta pazarlık gücünüzdür.

Prefabrik sistem hız ve öngörülebilir başlangıç bütçesiyle, çelik sistem esneklik ve uzun ömürle öne çıkar. Seçimi “fiyat” yerine TS ile yaptığınızda; bugün bütçenizi, yarın konforunuzu ve ikinci el değerinizi korursunuz.